W artykule dowiesz się:
- czym jest „projekt” w umowie o roboty budowlane,
- czy musi to być projekt budowlany,
- jakie znaczenie ma dokumentacja projektowa dla zakresu robót,
- dlaczego przepisy kodeksu cywilnego są tak „niebezpieczne” dla wykonawcy,
- jak zabezpieczyć się przed sporami.
Czym jest projekt w umowie o roboty budowlane?
Zgodnie z art. 647 k.c. umowa o roboty budowlane opiera się na wykonaniu obiektu zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Pojęcie „projektu” nie jest jednak jednoznaczne.
W praktyce projekt może oznaczać projekt budowlany w rozumieniu Prawa budowlanego, projekt techniczny czy np. projekty wykonawcze. Co istotne – przepisy nie wymagają, aby zawsze był to projekt budowlany w ustawowym znaczeniu. Potwierdza to również orzecznictwo sądów, które wskazuje, że projekt w rozumieniu kodeksu cywilnego może mieć szersze znaczenie, niż wynikałoby to z przepisów prawa budowlanego.
Czy projekt budowlany jest zawsze konieczny?
Nie. To jeden z najczęstszych błędów w praktyce. Dostarczenie projektu budowlanego nie jest warunkiem uznania umowy za umowę o roboty budowlane. W wielu przypadkach – zwłaszcza przy mniejszych inwestycjach – projekt może przybrać uproszczoną formę.
Co więcej, nie wszystkie inwestycje wymagają przecież pozwolenia na budowę, a więc nie zawsze wymagają projektu budowlanego. W niektórych przypadkach może się okazać, że przedstawiony projekt budowlany jest niewystarczający do wykonania robót. W praktyce kluczowe znaczenie ma często projekt techniczny oraz projekty wykonawcze, które dopiero pozwalają na realne wykonanie prac.
Projekt a zakres obowiązków wykonawcy
Największe ryzyko dla wykonawcy wynika z art. 649 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:
„w razie wątpliwości przyjmuje się, że wykonawca zobowiązał się wykonać wszystkie roboty objęte projektem”
Oznacza to, że projekt może de facto rozszerzyć zakres obowiązków wykonawcy, nawet jeśli umowa nie opisuje szczegółowo wszystkich prac. W skrajnych przypadkach, wykonawca może zostać zobowiązany do realizacji robót, których nie uwzględnił w kalkulacji wynagrodzenia – zwłaszcza w przypadku ryczałtu. W praktyce jest to jedno z najczęstszych źródeł sporów o dodatkowe wynagrodzenie pomiędzy stronami procesu inwestycyjnego.
Dlaczego projekt budowlany to za mało?
Warto podkreślić, że projekt budowlany – w zakresie wymaganym do uzyskania pozwolenia na budowę – często nie zawiera wszystkich informacji niezbędnych do wykonania robót. W aktualnym stanie prawnym projekt budowlany składa się z kilku części. Projekt techniczny powstaje dopiero na etapie realizacji inwestycji i nie podlega zatwierdzeniu przez organ administracji, a często bez niego nie jest możliwa prawidłowa realizacja inwestycji. Oznacza to, że sam projekt budowlany może być niewystarczający do określenia zakresu robót.
To właśnie ze względu na powyższe tak istotne jest ustalenie, która dokumentacja faktycznie wiąże strony w zakresie ustalenia zakresu prac objętych umową.
Najczęstszy błąd – brak precyzji
W praktyce strony często odwołują się ogólnie do „projektu” i nie wskazują, która dokumentacja stanowi podstawę realizacji inwestycji. Tym samym, w praktyce nie rozstrzygają rozbieżności między projektem, a opisem prac.
To prowadzi ostatecznie do sytuacji, w której inwestor oczekuje szerszego zakresu robót, a wykonawca twierdzi, że nie obejmował ich ryczałt. I co dzieje się wówczas? Spór trafia do sądu.
Sprawdź również: Dodatkowe wynagrodzenie za roboty budowlane
Jak się zabezpieczyć?
Aby uniknąć problemów, strony powinny precyzyjnie określić jaka dokumentacja projektowa stanowi podstawę umowy, które elementy projektu są wiążące i co wchodzi w zakres robót. Dobrą praktyką będzie także określenie tego, jak traktować rozbieżności między projektem, a umową.
Z perspektywy wykonawcy kluczowe jest dokładne porównanie treści umowy z dokumentacją projektową. Jeżeli występują różnice, powinien on wyraźnie zastrzec w umowie, że realizuje tylko określony zakres prac.
To właśnie dlatego tak ważne jest odpowiednio przygotowane merytorycznie wsparcie prawne na etapie kontraktowym. Dzięki temu możemy uniknąć przyszłych sporów, które bez wątpienia będą stanowiły koszt finansowy i czasowy dla każdej ze stron.
Podsumowanie
Projekt w umowie o roboty budowlane nie zawsze oznacza projekt budowlany w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Może obejmować różne elementy dokumentacji, a jego znaczenie zależy od ustaleń stron. Brak precyzji może doprowadzić do nieporozumień oraz konieczności rozstrzygnięcia sprawy przez sąd.
Najważniejsze wnioski są następujące:
- projekt jako element podstawowy wyznacza zakres obowiązków wykonawcy,
- w razie wątpliwości działa domniemanie z art. 649 k.c.,
- projekt budowlany często nie wystarcza do określenia zakresu potrzebnych do wykonania robót.
W praktyce to właśnie sposób opisania dokumentacji projektowej w umowie decyduje o tym, kto poniesie ryzyko dodatkowych prac i kosztów. Kilka linijek tekstu w umowie może uchronić strony przed wieloletnim uwikłaniem w spór sądowy.
Pytania i odpowiedzi
Czy projekt w umowie zawsze oznacza projekt budowlany?
odp. Nie. Może to być także inna dokumentacja techniczna lub założenia inwestycji.
Czy brak projektu budowlanego wyklucza umowę o roboty budowlane?
odp. Nie. Umowa może istnieć także bez projektu budowlanego w ścisłym (ustawowym) znaczeniu.
Czy wykonawca odpowiada za wszystko, co jest w projekcie?
odp. Co do zasady tak – zwłaszcza jeśli projekt stanowi część umowy, a brak jest odmiennych ustaleń lub okoliczności kwestionujących taki stan rzeczy.
Co zrobić, gdy projekt i umowa się różnią?
odp. Należy to wyraźnie uregulować w umowie. W przeciwnym razie ryzyko może obciążać wykonawcę inwestycji.
Potrzebujesz wsparcia prawnego?
Profesjonalistów z zakresu prawa cywilnego i sporów inwestycyjnych znajdziesz w Serwisie Adwokackim. Adwokat z doświadczeniem może pomóc ci uniknąć procesu sądowego za kilka lat bądź też wesprzeć cię w trwającym już konflikcie z kontrahentem.
Źródło zdjęcia: Freepik.com
