Co oznacza „pod klucz”?
Termin „wykończenie pod klucz” bywa stosowany zarówno w języku technicznym, jak i prawnym. Oznacza on przekazanie inwestorowi w pełni wykończonego obiektu, gotowego do użytkowania. Nie jest to jednak pojęcie bezwzględnie zdefiniowane i w zależności od kontekstu oraz inwestycji może być rozumiane w różny sposób. Generalne założenie pozostaje jednak to samo – inwestor ma otrzymać obiekt, który po zakończeniu robót budowlanych będzie gotowy do wykorzystania w założonym w momencie zawierania umowy celu. Zwykle sformułowanie to jest wykorzystywane w celu zabezpieczenia interesów inwestora.
Problem prac dodatkowych
Konstrukcja, w ramach której inwestycja ma zostać oddana w stanie gotowości do użytkowania, nie wydaje się na pierwszy rzut oka kreować jakichkolwiek wątpliwości dla stron umowy. W rzeczywistości, takie jednoznaczne stwierdzenie o oddaniu „pod klucz” nie wyłącza wielu problemów praktycznych przydarzających się na placu budowy. Niejednokrotnie praktyka wymaga zmiany początkowych założeń inwestora bądź poniesienia dodatkowych kosztów w celu osiągnięcia zamierzonego rezultatu. Taki stan rzeczy staje się często zarzewiem sporu pomiędzy inwestorem oraz wykonawcą. Inwestor żąda wykonania inwestycji w ramach pierwotnie ustalonej ceny, a wykonawca oczekuje odpowiedniego zwiększenia wynagrodzenia.
Czy „wykończenie pod klucz” wyłącza prace dodatkowe?
Odpowiedź na to pytanie znajduje swoje odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów powszechnych, które wielokrotnie analizowały tę problematykę, zwłaszcza na tle umów ryczałtowych, gdzie zasadniczo wynagrodzenie ma być niezmienne. W jednym z orzeczeń o owej tematyce znalazła się następująca teza:
„Nieuprawnione jest przyjęcie, że wszelkie prace wykonane przez wykonawców, będące następstwem bądź dodatkowych żądań inwestora, bądź wad projektowych, objęte były wynagrodzeniem ryczałtowym, skoro obiekt miał być oddany pod klucz.”
Oznacza to, że samo zastrzeżenie w umowie obowiązku oddania obiektu „pod klucz” nie czyni z wykonawcy gwaranta kompletności i poprawności dokumentacji projektowej ani nie przenosi na niego ryzyka decyzji podejmowanych przez inwestora w toku realizacji robót. Prace dodatkowe mogą się więc pojawić nawet w przypadku obowiązku wykonania inwestycji „pod klucz”, jeżeli są wynikiem błędów lub decyzji inwestora albo osób działających w jego imieniu.
Ryczałt, a wykonanie „pod klucz”
Choć wynagrodzenie ryczałtowe, zgodnie z art. 632 § 1 kodeksu cywilnego, zakłada stałą wysokość zapłaty za wykonanie określonego zakresu prac, nie oznacza to automatycznie, że obejmuje również roboty, których wykonania nie można było przewidzieć lub które wynikły z późniejszych żądań inwestora. W takim przypadku — jeżeli zakres dodatkowych prac wykracza poza pierwotne ustalenia umowne — wykonawca ma prawo domagać się odrębnego wynagrodzenia właśnie w ramach tzw. prac dodatkowych.
Sądy podkreślają również, że obowiązek oddania obiektu „pod klucz” nie może być traktowany jako wyłączający możliwość stosowania przepisów o robotach dodatkowych lub koniecznych, o ile te nie wynikają z zaniedbań wykonawcy. Gdy inwestor wymaga realizacji dodatkowych elementów wykończenia, doposażenia czy adaptacji, które nie były pierwotnie przewidziane, musi liczyć się z obowiązkiem ich sfinansowania.
Podsumowanie
Zobowiązanie do oddania inwestycji „pod klucz” nie oznacza automatycznego rozszerzenia zakresu prac objętych wynagrodzeniem ryczałtowym. Inwestor musi być gotów na to, że jego nieprzemyślane decyzje bądź błędy mogą skutkować obowiązkiem zapłaty dodatkowego wynagrodzenia za nieprzewidziane pierwotnie prace budowlane. Samo pojęcie oddania „pod klucz” powinno zawsze być analizowane w kontekście konkretnej umowy oraz inwestycji, gdyż, jak już wskazano we wstępie, nie zawsze należy je odczytywać w ten sam sposób.
Źródło zdjęcia: Freepik.com
