Czym jest umowa o roboty budowlane? Podstawy prawne
Podstawowy przepis regulujący tę umowę to art. 647 kodeksu cywilnego, który stanowi:
Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Inwestor zobowiązuje się zaś do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Już z literalnego brzmienia przepisu wynika kilka kluczowych cech odróżniających tę umowę od innych typizowanych w kodeksie cywilnym.
Elementy konieczne — kiedy umowa jest „umową o roboty budowlane”?
Aby uznać daną umowę za umowę o roboty budowlane w rozumieniu art. 647 KC, muszą wystąpić określone elementy konstrukcyjne:
Istnienie obiektu jako rezultatu
Przedmiotem jest obiekt budowlany lub jego część będąca samodzielną całością techniczno-użytkową.
- To może być budynek, droga, sieć instalacyjna, fundamenty, konstrukcja czy element infrastruktury.
- W przeciwieństwie do umowy o dzieło — obiekt jest zazwyczaj trwały i powiązany z gruntem.
Wykonywanie robót zgodnie z projektem
Projekt jest elementem koniecznym. To właśnie on wiąże czynności wykonawcze z konkretnym rezultatem i przesądza o bardziej „zaawansowanym” charakterze przedsięwzięcia, niż przy umowie o dzieło.
Obowiązki inwestora
Inwestor musi m.in.:
- przekazać teren budowy,
- dostarczyć projekt (choć „dostarczenie” jest rozumiane różnie),
- odebrać obiekt,
- zapłacić wynagrodzenie.
Obowiązki wykonawcy
Wykonawca ma obowiązek:
- zrealizować obiekt zgodnie z projektem,
- zachować zasady wiedzy technicznej,
- oddać obiekt gotowy do użytkowania (o ile umowa nie stanowi inaczej).
Nie można rzecz jasna pomijać obowiązków dodatkowych, wynikających z woli stron – przede wszystkim chodzi o terminowość, określony sposób realizacji czy dodatkowe świadczenia istotne dla stron.
Znaczenie projektu — element decydujący o charakterze umowy
W doktrynie i orzecznictwie najczęściej wskazuje się, że istnienie projektu jest warunkiem konstytutywnym umowy o roboty budowlane.
Najbardziej utrwalony pogląd stanowi, iż przedmiotem umowy o roboty budowlane jest rezultat robót, który w dokumentacji projektowej stanowi wyodrębnioną całość techniczną. Oznacza to, że:
- kluczowe jest powiązanie prac z projektem,
- obiekt musi być określony w sposób techniczny, a nie wyłącznie funkcjonalny,
- projekt stanowi „instrukcję działania” dla wykonawcy.
Kto musi przygotować projekt?
W praktyce często pojawia się problem, czy projekt musi być dostarczony wyłącznie przez inwestora. W końcu to on ma go dostarczać zgodnie z literalnym brzmieniem przepisu.
Polecamy także: Jak sprawdzić, czy roszczenie się przedawniło?
Sąd Apelacyjny w Warszawie wyjaśnił tę kwestię bardzo jednoznacznie i w sposób licujący z praktyką obrotu gospodarczego i potrzeb stron tego rodzaju kontraktów:
Artykuł 647 k.c. nie przesądza o tym kto ma wykonać projekt.
Nie jest zatem wykluczone, aby inwestor w ramach zawartej z wykonawcą umowy zlecił mu również wykonanie projektu i w ten sposób go pośrednio dostarczył.
Z punktu widzenia definicji umowy o roboty budowlane zawartej w art. 647 k.c. istotne jest zapewnienie powiązania robót budowlanych z projektem, w tym znaczeniu, że mają one być zgodnie z nim wykonywane, natomiast kwestią drugorzędną jest, kto projekt przygotował.
Ten fragment jest kluczowy praktycznie.Projekt musi istnieć, ale nie ma znaczenia, kto go przygotuje — ważne, że jest punktem odniesienia robót.
Przykłady praktyczne — kiedy to umowa o roboty budowlane, a kiedy nie?
Przykład I — budowa budynku usługowego
- istnieje projekt architektoniczny
- inwestor przekazuje teren budowy
- wykonawca buduje zgodnie z projektem
W tym przypadku mamy do czynienia z umową roboty budowlane.
Przykład II — wykonanie elewacji domu jednorodzinnego
- prace nie wymagają pełnego projektu, jest on wykonywany wyłącznie poglądowo
- to intensywny, ale jednak remont
Najczęściej umowa o dzieło (lub podobna nienazwana), a nie umowa o roboty budowlane.
Przykład III — budowa przyłącza wodociągowego
- wyodrębniona całość techniczna w dokumentacji, przygotowana w oparciu o przepisy prawa budowlanego
Umowę należy zakwalifikować jako umowę o roboty budowlane.
Dlaczego kwalifikacja umowy ma znaczenie?
Kwestia, czy dana umowa jest umową o roboty budowlane, wpływa m.in. na:
- odpowiedzialność wykonawcy i inwestora oraz ich obowiązki umowne,
- terminy przedawnienia roszczeń,
- sposób odbioru robót,
- zakres rękojmi i gwarancji,
- możliwość odstąpienia od umowy,
- wymogi formalne dokumentacji.
W sporach sądowych błędna kwalifikacja umowy prowadzi do całkowitego odwrócenia odpowiedzialności stron. Niejednokrotnie okazuje się, że z uwagi na błędną kwalifikację umowy pozew jest nieskuteczny ze względu na przedawnienie roszczenia.
Należy pamiętać, że nazwanie umowy przed strony nie jest kluczowe dla jej kwalifikacji, choć może sugerować ich wolę. Jeśli strony nazwą umowę, która jednoznacznie spełnia warunki z art. 647 KC, trudno będzie przekonać sąd, iż jest to zwykła umowa o dzieło.
Najważniejszewnioski
- Umowa o roboty budowlane wymaga projektu obiektu będącego wyodrębnioną całością techniczną lub jej częścią.
- Art. 647 KC wskazuje na obowiązki stron, ale nie określa, kto musi przygotować projekt.
- To, czy inwestor sam przygotowuje projekt, czy zleci to wykonawcy — nie ma znaczenia dla kwalifikacji umowy.
- Kwalifikacja umowy ma strategiczne znaczenie w kontekście odpowiedzialności i roszczeń, więc przed jej zawarciem nie powinny istnieć wątpliwości w tymże zakresie.
FAQ
Czy każda umowa z firmą budowlaną to automatycznie umowa o roboty budowlane?
odp. Nie. Jeśli zakres prac nie wymaga projektu i nie prowadzi do powstania obiektu jako całości technicznej, często będzie to umowa o dzieło lub remont.
Czy umowa o roboty budowlane musi być zawarta na piśmie?
odp. Tak, jednakże brak zachowania formy pisemnej nie powoduje nieważności umowy.
Czy projekt może przygotować wykonawca?
odp. Tak — zgodnie z utrwalonym orzecznictwem nie wpływa to na charakter umowy.
Czy błędy w projekcie obciążają wykonawcę?
odp. Co do zasady — nie, ale wykonawca będący podmiotem profesjonalnym powinien dochować należytej staranności przy wykonywaniu obiektu oraz powiadomić inwestora o ewentualnych wadach lub brakach zawartych w tymże. W innym przypadku, zgodnie z ustalonym poglądem orzeczniczym, może odpowiadać za wyrządzoną szkodę.
Potrzebujesz wsparcia prawnego od profesjonalisty?
W Serwisie Adwokackim znajdziesz adwokatów z całej Polski – również z twojego rejonu. Są to niezależni specjaliści z wieloletnią praktyką zawodową, którzy specjalizują się w poszczególnych kategoriach spraw. Odbyli pełne przygotowanie zawodowe i obowiązuje ich kodeks etyki zawodowej. Sprawdź specjalistów z Katowic, Krakowa czy Warszawy, a także z innych części naszego kraju.
