Czym jest plan ogólny i od kiedy będzie obowiązywał?
Plan ogólny to nowy dokument planistyczny i akt prawa miejscowego, który od 30 czerwca 2026 r. (jako termin ostateczny na uchwalenie tychże aktów przez samorządy) ma zastąpić dotychczasowe studium uwarunkowań. Pierwotny termin był wyznaczony na 1 stycznia 2026 r., jednak ze względów na problemy z jego dotrzymaniem przez gminy, zdecydowano się go wydłużyć. W przeciwieństwie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, plan ogólny nie będzie podstawą do wydania pozwolenia na budowę, ale będzie warunkiem koniecznym do wydania decyzji o warunkach zabudowy (WZ).
W planie ogólnym znajdziesz m.in.:
- strefy planistyczne,
- obszary uzupełniania zabudowy (OUZ) – czyli tereny, gdzie możliwa będzie nowa zabudowa,
- obszary przekształceń przestrzennych.
Choć plan ogólny będzie miał wpływ na MPZP, to nie będzie mógł być stosowany bezpośrednio przed nim, np. jako podstawa do wydania decyzji w formie pozwolenia na budowę.
Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)?
MPZP to lokalny akt prawa miejscowego, który w sposób szczegółowy reguluje, co i w jaki sposób można wybudować na danym terenie. Znajdziesz w nim m.in.:
- przeznaczenie terenu (np. zabudowa mieszkaniowa, zagrodowa, rolna),
- maksymalną wysokość budynków,
- wymaganą powierzchnię biologicznie czynną,
- linie zabudowy,
- dostęp do drogi publicznej.
Jeśli Twoja działka jest objęta MPZP, to właśnie ten dokument decyduje o tym, czy uzyskasz pozwolenie na budowę. Uchwalenie planu ogólnego nie będzie bezpośrednio wpływać na możliwości inwestycyjne, dopóki zmianie nie ulegnie MPZP.
Czy plan ogólny wpłynie na Twoją działkę objętą MPZP?
Bezpośrednio - nie. Jeśli Twoja działka jest objęta ważnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego:
- plan ogólny nie wpływa na decyzję o pozwoleniu na budowę,
- inwestycja będzie oceniana wyłącznie na podstawie MPZP,
- plan ogólny ma znaczenie tylko tam, gdzie brak jest MPZP i dotychczas wydawano decyzje o warunkach zabudowy.
To dobra wiadomość dla osób, które już posiadają działkę z uchwalonym planem – zmiany w prawie nie blokują rozpoczęcia budowy np. poprzez uzależnienie od obecności szkoły w określonej odległości od nieruchomości.
Kiedy plan ogólny będzie miał znaczenie?
Plan ogólny ma kluczowe znaczenie, jeśli:
- Twoja działka nie jest objęta MPZP,
- chcesz uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (WZ).
W takim przypadku inwestycja będzie możliwa tylko na terenach wskazanych jako OUZ w planie ogólnym. Poza nimi uzyskanie WZ może być niemożliwe.
Podsumowanie – co warto zapamiętać?
Działka objęta aktualnym MPZP – inwestycja odbywa się na dotychczasowych zasadach. Plan ogólny nie ma zastosowania do wydawanej decyzji, choć może być przyczyną do uchwalenia w przyszłości zmian w MPZP.
Działka bez MPZP – kluczową rolę odegra plan ogólny – tylko działki w obszarze uzupełnienia zabudowy umożliwią uzyskanie właściwej decyzji umożliwiającej realizację inwestycji.
Planujesz inwestycję? Sprawdź, czy Twoja działka jest objęta MPZP lub jak zostanie potraktowana po wejściu planu ogólnego w życie. W szczególności powinieneś wziąć udział w konsultacjach prowadzonych przez jednostki samorządu terytorialnego.
W Serwisie Adwokackim znajdziesz sprawdzonych specjalistów z okolicy, którzy pomogą Ci w twojej sprawie.
Źródło zdjęcia: Freepik.com
