Czym jest odpowiedzialność solidarna inwestora i wykonawcy?
Zgodnie z art. 647¹ § 1 Kodeksu cywilnego:
Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od doręczenia zgłoszenia inwestor złoży sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę.
Oznacza to, że inwestor – nawet jeśli nie zawierał bezpośredniej umowy z podwykonawcą – może być zobowiązany do zapłaty jego wynagrodzenia, jeśli:
- wykonawca lub podwykonawca zgłosili szczegółowy zakres robót przed ich rozpoczęciem, oraz
- inwestor nie wyraził sprzeciwu w ciągu 30 dni od otrzymania takiego zgłoszenia.
W praktyce oznacza to, że inwestor musi być czujny – brak odpowiedzi w terminie może oznaczać automatyczną odpowiedzialność finansową wobec podwykonawcy, który będzie realizować konkretny zakres inwestycji.
Kiedy zgłoszenie nie jest wymagane?
Warto wiedzieć, że art. 647¹ § 2 KC dopuszcza również wyjątek od zasady polegającej na zgłaszaniu inwestorowi działania podwykonawcy:
Zgłoszenie nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie (...) szczegółowy przedmiot robót wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.
Jeśli więc umowa między inwestorem a wykonawcą zawiera szczegółowe informacje o podwykonawcy i jego zakresie robót, nie jest wymagane dodatkowe zgłoszenie. Wówczas inwestor automatycznie bierze na siebie odpowiedzialność solidarną. Co jednak istotne, dla takiego skutku konieczne jest zawarcie umowy o roboty budowlane w formie pisemnej.
Jakie są skutki odpowiedzialności solidarnej?
Jeśli inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą, to podwykonawca ma prawo:
- żądać zapłaty zarówno od wykonawcy, jak i od inwestora,
- wystąpić do sądu przeciwko obu stronom jednocześnie lub przeciw tylko jednej z nich.
Warto podkreślić, że zapłata przez jedną ze stron zwalnia drugą – inwestor może następnie dochodzić roszczenia regresowego wobec wykonawcy. Często w takiej sytuacji inwestor może potrącić wynagrodzenie należne podwykonawcy z wynagrodzenia, które powinno zostać wypłacone generalnemu wykonawcy.
Jak uniknąć odpowiedzialności?
Aby uniknąć odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy, inwestor powinien:
- Monitorować przepływ dokumentów – szczególnie zgłoszenia robót wykonywanych przez podwykonawców.
- Reagować na korespondencję od wykonawcy (wykonawców) – jeśli nie zgadza się na udział konkretnego podwykonawcy, musi w terminie 30 dni złożyć wyraźny sprzeciw (najlepiej w formie pisemnej).
- Zadbać o odpowiednią treść umowy z wykonawcą, zawierając precyzyjny opis robót oraz podmiotów, które będą je realizować.
Ograniczenie odpowiedzialności inwestora
W celu ochrony interesów inwestora, w szczególności nadmiernego pokrzywdzenia bądź próby wyłudzenia, jego odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy na mocy art. 647¹ § 3 KC jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za konkretny etap robót budowlanych. Wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy określa się na podstawie umowy o roboty budowlane zawartej pomiędzy inwestorem oraz wykonawcą.
Podsumowanie
Odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy to problem często pojawiający się w sporach budowlanych, zwłaszcza przy dużych inwestycjach i wielu uczestnikach procesu inwestycyjnego. Choć odpowiedzialność inwestora nie jest bezwarunkowa, to z pewnością musi się on liczyć z jej powstaniem. Chcąc uniknąć takiego obowiązku, konieczna jest czujność na etapie zawierania umowy i prowadzenia inwestycji.
Jeżeli jesteś inwestorem lub wykonawcą i potrzebujesz pomocy prawnej w sporze budowlanym – skorzystaj z Serwisu Adwokackiego i znajdź doświadczonego adwokata specjalizującego się w prawie budowlanym.
Źródło zdjęcia: Freepik.com
